Depuis le 28 septembre 2025, les Suisses ont voté la suppression de la valeur locative. Avant l'entrée en vigueur en 2028, une fenêtre fiscale unique s'ouvre pour les propriétaires qui investissent dans des pompes à chaleur et des panneaux solaires.
Qu'est-ce que la valeur locative et pourquoi est-elle supprimée ?
En Suisse, la valeur locative correspond à un revenu fictif que les propriétaires occupants sont tenus de déclarer dans leur feuille d'impôt. Concrètement, l'État estime le loyer théorique que vous pourriez percevoir si vous louiez votre logement et le soumet à l'impôt sur le revenu, même si vous n'encaissez aucun loyer. En contrepartie, les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires, les frais d'entretien et les travaux de rénovation.
Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a approuvé à 57,7 % la suppression de cette imposition, jugée complexe et inéquitable. La réforme devrait entrer en vigueur au plus tôt dès l'année fiscale 2028, après une période de transition.
Ce qui change concrètement pour les propriétaires
| Aujourd'hui (jusqu'en 2027) | Après la réforme (dès 2028) | |
|---|---|---|
| Valeur locative imposée | ✅ Oui, comme revenu | ❌ Supprimée |
| Déduction des intérêts hypothécaires | ✅ Oui | ❌ Supprimée (sauf primo-accédants) |
| Déduction des frais d'entretien | ✅ Oui | ❌ Supprimée au niveau fédéral |
| Déduction des travaux énergétiques | ✅ Oui — pleinement déductibles | ⚠️ Supprimée au fédéral, partiellement maintenue selon canton |
L'enjeu : aujourd'hui, vos travaux d'efficacité énergétique (PAC, photovoltaïque, solaire thermique) sont doublement avantageux — déductibles fiscalement ET subventionnés. Après 2028, vous gardez les subventions, mais perdez le levier fiscal fédéral.
Pourquoi 2026-2027 est une fenêtre fiscale stratégique
Pour les propriétaires qui envisagent une rénovation énergétique, la combinaison "déduction fiscale + subvention" ne reviendra plus. Cela représente, sur un projet de 50'000 CHF, des gains additionnels de 8'000 à 18'000 CHF selon votre tranche marginale d'imposition (variable par canton).
Au-delà de 2028, vos travaux resteront rentables grâce aux subventions cantonales (qui devraient être renforcées pour compenser), mais vous perdrez l'effet levier fiscal direct.
Exemple concret : maison familiale à Genève, taux marginal 32 %
Imaginons un projet PAC air-eau + 8 kWc photovoltaïque sur une maison de 180 m² à Genève :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Coût total du projet | 48'000 CHF |
| Subvention fédérale (Programme Bâtiments) | -4'000 CHF |
| Subvention cantonale GE (PAC + PV) | -7'700 CHF |
| Net à investir | 36'300 CHF |
| Déduction fiscale possible (en 2026) | -11'620 CHF (32 % × 36 300) |
| Coût final après déduction | 24'680 CHF |
Le même projet réalisé en 2028 :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Coût total | 48'000 CHF |
| Subventions | -11'700 CHF (peut-être renforcées) |
| Déduction fiscale fédérale | 0 CHF |
| Coût final | 36'300 CHF |
➡️ Différence : ~11'600 CHF d'économie fiscale en agissant avant la fin de la fenêtre.
Quels travaux sont concernés par la déductibilité actuelle ?
Tous les travaux qui améliorent l'efficacité énergétique sont actuellement déductibles à 100 % au niveau fédéral et cantonal :
- Pompes à chaleur (air-eau, géothermique, eau-eau)
- Photovoltaïque + stockage par batterie
- Solaire thermique (eau chaude sanitaire, appoint chauffage)
- Systèmes de pilotage énergétique (GTB, smart-home thermique)
- Audit CECB Plus (souvent intégralement déductible)
- Bornes de recharge VE (si liées à la transition énergétique)
Bon à savoir : si votre projet s'étale sur 2 années fiscales (2026 et 2027), vous pouvez étaler la déduction pour optimiser votre tranche marginale. Notre éco-conseiller peut vous aider à phaser le projet avec votre fiduciaire.
Comment Ecotech vous aide à en profiter
Notre équipe travaille en lien direct avec votre fiduciaire ou comptable pour :
- Cadrer le projet sur une ou deux années fiscales selon votre situation.
- Documenter chaque facture dans le format attendu par les services fiscaux cantonaux (mention claire des matériaux, mains d'œuvre, certifications).
- Préparer les dossiers de subventions (Programme Bâtiments + cantonal) en parallèle.
- Accompagner la déclaration fiscale : récapitulatif annuel, certifications constructeur, rapport CECB si demandé.
Notre objectif : que vous bénéficiez du maximum d'avantages cumulables, sans paperasse pour vous.
Calendrier conseillé pour ne pas rater la fenêtre
| Période | Action |
|---|---|
| Avril – Juin 2026 | Audit + dimensionnement + dossier de subvention |
| Juillet – Octobre 2026 | Travaux d'installation |
| Novembre 2026 | Mise en service + facture finale (déductible 2026) |
| 2027 | Suivi de production + éventuelle phase 2 (PV ou solaire thermique par exemple) |
La saturation des installateurs en Suisse romande se fait sentir dès mi-2027. Plus on s'approche de la fin de la fenêtre fiscale, plus les délais s'allongent.
À retenir : un projet PAC + PV typique demande 6 à 10 semaines entre la signature et la mise en service. Démarrer début 2027 reste possible, mais réserver son créneau dès maintenant garantit la déduction sur l'année fiscale optimale.
FAQ
La suppression entrera-t-elle vraiment en vigueur en 2028 ?
C'est l'horizon le plus probable selon les déclarations officielles, mais la mise en œuvre concrète passe encore par une législation d'application. Une entrée différée à 2029 reste possible — sans changer le fond : la fenêtre fiscale se referme dans tous les cas.
Et si je vends mon bien après la rénovation ?
Une rénovation énergétique récente est un argument de vente fort : la valeur immobilière augmente de 5 à 8 % selon les études Wüest Partner sur les bâtiments rénovés en Suisse. Les acheteurs paient le confort, la facture énergétique réduite et la conformité MoPEC.
Les cantons vont-ils maintenir des avantages fiscaux après 2028 ?
Plusieurs cantons (notamment GE, VD, BE) étudient le maintien partiel de déductions cantonales pour travaux énergétiques. Mais le levier fédéral, lui, disparaît. L'avantage cumulé reste maximal en 2026-2027.
Et si je manque la fenêtre fiscale ?
Vos travaux restent rentables grâce aux subventions et aux économies d'énergie générées. Vous perdez seulement l'effet d'aubaine fiscal — un avantage qui ne reviendra pas.
Pour aller plus loin
Cette fenêtre fiscale est la plus rentable des 20 dernières années pour la transition énergétique d'un bâtiment résidentiel suisse. L'addition de la suppression de la valeur locative + la pression réglementaire (MoPEC 2050) + la hausse continue des énergies fossiles crée une convergence rare.
- Notre simulateur d'économies calcule en 2 minutes votre fourchette d'économie annuelle, votre subvention cantonale et votre ROI.
- Notre calculateur de subventions 2026 détaille les aides cumulables exactes pour Genève et Vaud.
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📞 Genève : 022 752 49 37 · Lausanne : 021 623 10 47
Cet article est purement informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Pour une optimisation chiffrée à votre situation personnelle, consultez votre fiduciaire ou votre conseiller fiscal cantonal.
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